近日，笔者的一位客户咨询了一个关于设立居住权的问题。这位客户的基本情况如下：张某（女）与李某（男）双方年纪均较大，再婚重新组建了一个家庭，李某名下有一套房屋属于婚前财产，张某为在婚姻中享有一定的安全感，向笔者咨询这种情况该如何使自己的权益得到更大的保障。笔者建议夫妻双方签订一份《居住权协议》，约定张某在李某去世后可以继续无偿居住该房屋直至其本人去世，并建议到不动产登记中心办理居住权登记手续。随后，张某与李某按照笔者的指导意见签署了《居住权协议》，并到不动产登记中心办理居住权登记，却被工作人员告知“二人系夫妻关系，对房屋本来就具有居住权，不需要办理登记，不予办理居住权登记手续”，此时这位客户继续咨询笔者是否有这种规定，接下来该如何办理？针对这位客户遇到的问题，笔者认为当地不动产登记中心的答复和不予办理是没有法律依据的，而且现实中设立居住权的实际需要更多会发生在夫妻关系之间，如坚持设立居住权，只能对不动产登记中心提起行政诉讼。
居住权作为2021年1月1日起实施的《中华人民共和国民法典》中的一大亮点，相信很多朋友都不是特别清楚其具体的规定和操作，以及设立居住权有哪些现实意义？下面笔者借上述客户的咨询情况，及笔者对相关规定的理解和思考，对《民法典》中关于居住权的规定做如下梳理，供各位读者进行参考。
民法典关于居住权的相关规定：
《中华人民共和国民法典》
第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：(一) 当事人的姓名或者名称和住所；(二) 住宅的位置；(三) 居住的条件和要求；(四) 居住权期限；(五) 解决争议的方法。
第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
一、关于居住权的概念
“居住权”到底是什么？居住权，是指居住权人对他人所有房屋的全部或部分所享有地占有、使用的权利。居住权设定的目的在于将房屋所有权在居住权人和所有人之间进行分配，从而满足各自不同的需求，既可以实现特定弱势群体的住房保障，也可以灵活地满足当事人的其他住房需求。更重要的是，现行法只承认“房屋所有权”以及“租赁权”两种房屋的利用形式，难以完全满足当事人的多样化需求。而居住权同时具有稳定性和灵活性，能够充分保障所有权人对房屋的自由支配，为利用房屋提供了更多方式，还可以填补“房屋所有权”和“租赁期”的中间地带，有利于最大限度地发挥房屋的效用。
民法典中所指的居住权，也并不等同于日常租赁关系中获得的对房屋的使用权。同样是对于他人财产的使用，在租赁过程中产生的居住关系属于债权，也是一种契约关系。承租人可以基于房屋租赁合同取得的对他人房屋进行使用、收益的权利，但承租人的权利仅限于用益而无法直接支配。而本次《民法典》在物权编中规定的居住权则具有独立性和直接支配性，能以自己意思无需借助他人的行为对房屋直接进行管领、实现权利内容。
不难看出，居住权是增加规定的一项新型用益物权，在明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。
二、增设“居住权”有哪些现实意义和影响？
随着《民法典》中增设的居住权的实施，笔者认为增设的居住权将在主要在以下方面对我们的生活产生影响：
（一）增加二手房交易审查手续，影响二手房交易自由。
这一规定必然增加二手房交易市场的审查手续。因为购房时不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况，还应注意查询房屋是否登记有居住权。一旦房屋的居住权在房管局登记了，就算成立，没有登记则不成立。买房一定要查册，看房屋有没有被设置了居住权。因为，新房东也不能赶走居住权人。
举个例子，老人一旦给保姆或亲戚设立“居住权”，老人去世后，即便房子为子女所继承，保姆或亲戚仍享有居住权。如果“居住权”是终生的，保姆或亲戚可以住到自己去世为止，子女即便拿到了不动产证，也没有权利将其赶出，也不得再次用于出租。当然，保姆或亲戚只能居住，没有资格进行转让买卖，其子女也无法获得继承权。至于居住要不要另付租金，这要看具体约定。如果没有约定，一般都是无偿的。
（二）居住权的设立将对婚姻财产约定、公租房、以房养老、子女继承纠纷、离婚后居无定所等相关问题提出解决之道。
1、夫妻关系中，男女结婚，婚前财产为个人所有，要不要加名，往往带来诸多家庭矛盾。如今居住权的存在，提供了新的解决方案：给另一方居住权，而不用让出所有权。
2、父母子女关系中，目前很多家庭购房都是父母出资首付，子女贷款的方式购房，而产权又登记在子女名下，为了保障父母权益，可以对房屋设立居住权。
3、公租房未来可能会通过“居住权”加以确认。目前公租房所有权一般为地方政府所有，而住户只是租赁关系，基本权益很难得到保障。如果能明确“居住权”，无疑这些中低收入者的权益能得到更多保障。
4、这几年，“以房养老”问题层出不穷。所谓以房养老，是指老人将房子抵押给金融机构，获得养老金直到去世。一些机构以此为名，骗取老人房产，导致老人不知不觉中房产被贱卖，最终赔了房子又失去了住所。如果在签订“以房养老”协议的同时，保障老人居住权，不到去世，这一权利就一直存在，有生之年谁都无法剥夺，这无疑能让许多金融骗局无处藏身……
